新築戸建てをできるだけ安く買う方法①「仲介手数料は無駄」「不動産は自分で探せ」という結論

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ごきげんよう、バビです。

もう1年以上前からになりますが、私、住宅を購入しようと思って良い物件を探しています。

最近はマンション派の人も増えていますが、田舎から上京してきたバビは戸建て希望です。

今のところは住宅ローンの金利もかなり安いので買うなら今だと思っていたんですが、東京オリンピックの影響で昨年よりも住宅価格は上昇しています。

うん、計算外。

新築戸建ては損だという方もいらっしゃいますが、それは新築戸建てをそのまま仲介業者の言いなりで買った場合のみです。

そして、1年以上探していて最終的にたどり着いた結論は、「不動産は自分で探した方がいい」ということと、「仲介手数料は無駄」ということです。

 

もちろん例外もありますし、すべてがすべて無駄というわけではありません。

普通の個人が自宅用の新築戸建てを購入する場合に限ってです。

仲介手数料を払うくらいなら頭金に充てて予算を増やしたほうがいいと思います。

 

※今回対象にしているのは5,000万円前後の新築戸建てのはなしです。それ以外も同様であると保障するものではありません。悪しからず。

 

 

仲介手数料はどうやって決めるか

金額によって計算方法が変わってくるのですが、概算額は以下の速算式で計算されます。

売買価格×3%+6万円+消費税

一般的な不動産屋はこの計算式で仲介手数料を計算しています。

これは「宅地建物取引業法」で定められた仲介手数料の上限額の算出式(概算)なんです。

下限はないので、これ以下なら仲介手数料はいくらに設定してもいいんです。

にもかかわらず、多くの不動産業者が慣例的にこの上限額を当然のように仲介手数料としてとっているのが現状です。

5,000万円の物件なら160万円弱にもなるわけです。

個人の住宅を仲介してもらうのに果たしてこの金額は妥当な報酬でしょうか?

 

不動産屋がすすめてくる物件は既に自分で検索済

私も最初の頃はSUUMOとかから探して物件を内覧に行って、そのときお世話になった不動産屋さんと物件探しをしていました。

予算や希望地域、間取りといった条件を伝えてそれに合致する物件を見繕っておすすめの物件を探してメールをくれていたのですが、そのどれも既にSUUMOやアットホームなんかで検索済の物件なんですね。

不動産屋さん数社とお付き合いさせていただきましたが、どこも同じでした。

 

不動産屋の情報元は同じ

それもそのはずで、不動産屋というのは各不動産屋が共通して使用しているREINS(レインズ)という不動産仲介業者だけが見ることのできるWEBサイトを使用して物件を探しているんです。

売主から依頼を受けた仲介業者(元付け業者)は、その物件が売れれば売主から仲介手数料をもらえるます。

同時にもし自分で売れば買主からも仲介手数料をもらえ、仲介手数料を2倍もらうことができる(これを「両手取り」といいます)ので、まずは自社で抱える顧客や自社WEBサイトのみで直接の買主を探します。

REINSへの掲載期限は1週間なので、この間に売ることができなければREINSに掲載されることになり、こうなると、他の仲介業者でも仲介可能になります。

こうした物件は、同時に色々な仲介業者がSUUMOやアットホームに掲載しているので、一般の私たちでも検索可能になります。

 

買うなら「売主」または「代理」から

上のような事情から不動産検索すると、同じ物件をいくつもの仲介業者が扱っています。

この中で気に入った物件があったら、「取引態様」というところを確認してください。

ここが「売主」とか「代理」となっている場合は通常仲介手数料がかかりません

「売主」は売主自身が自社で建築した物件を自社で売っているので物件価格自体に利益が見込まれています。

「代理」の場合は、買主から見ると売主と同じ権限を持った人です。

売主の代理として不動産会社(大体は売主の系列の不動産仲介業者)が販売しているのですが、これも通常物件販売価格に利益が見込まれています。

更に言うと、間に人を挟まず直接売主と交渉できるので、この2つは仲介手数料がかあからないだけでなく、物件価格の値引き交渉にも応じてくれる可能性が高いです。

 

ほとんどの物件は仲介手数料無料の仲介業者に仲介してもらえる!

最近は仲介手数料無料の不動産屋さんも増えています。

「仲介手数料無料 不動産」とかで検索するといくつもヒットすると思います。

売主から仲介手数料をとれるようなら買主の仲介手数料が無料、売主側の仲介業者が入るようなら買主側は50万円~100万円の一律の仲介手数料を支払うといった形式です。

基本的に不動産情報サイトに複数掲載されているような物件は仲介手数料無料業者のWEBサイト等に掲載されていなくても、直接「この物件を仲介してほしい」とお願いすれば仲介してもらえます。 

仲介手数料が無料だからといって、特別サービスが悪いということももちろんありません。

 

まとめ

不動産屋さんに150万円以上の手数料を払っても、あなたのために1日中血眼になって物件を検索してくれるわけではありません。

自分にとって一生ものの買い物ですから、自分自身が血眼になって探すべきですし、高い買い物ですからできるだけ費用は安く済ませるべきです。

それでも仲介手数料を払ったほうが間違いがないはずだと思っている方は色々な不動産屋さんとたくさんの物件を回ってみてください。

よほど良い方に出会わない限り、ほとんど同じであることに気が付くはずです。

今回は「新築戸建てをできるだけ安く買う方法①」ですので、②もあります。

次回は新築戸建ての値下げについてです

乞うご期待!